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房价收入比

  房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)是指一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比,用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。

  房价收入比 - 概述

  所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)是,是指一个国家或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值,该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。

  世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间,比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低。

  一般说来,当房价收入比高于10时,居民的收入水平不足以负担高水平的房价,住房市场不具备健康发展的条件。当房价收入比在5左右时,存在着大量的有支付能力的住房需求,房地产市场进入黄金发展时期。当房价收入比小于3时,说明已进入高收入社会,住房问题已基本得到解决,房地产市场已度过了它的黄金时期,进入衰退期。

  房价收入比 - 计算公式

  一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算,即:

  房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入,其中,每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下:

  每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

  房价收入比 - 影响因素

  房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点,其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点,因为住宅价格很快市场化了,但居民家庭的收入却要逐步市场化,即便是当前的住房自有化率比较高,也是原公有住房短期内转化的结果。

  除了居民收入增长因素外,房地产市场的过于投资化也可能造成房价增长过快,房价收入比过高。因此许多国家都采取一些措施来抑制房产投资过热,防止房地产泡沫。

  汇率因素也可能影响房价收入比,如果一国汇率偏低,可能吸引热钱流入,热钱流入后可以投资于资本市场、地产市场,并带动物价上涨,这也将影响房价收入比的波动。

  房价收入比 - 与购房的关系

  房价收入比是一个有严格内涵的概念,具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方,房价收入比有新建住宅的(新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易),所选取的房价是中位数价格,家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易,又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分,因此即使是北京市这样相对发达的城市,其房价收入比的计算结果也存在很大差异,更为横向比较带来了困难。

  房价收入比又是一个比较笼统的指标,房价收入比高虽然代表居间购房能力下降,但不能代表其购房意愿下降,甚在部分国家和地区过高的房价收入比也不完全抑制人们的购房行为,因为这里还有一个购房消费者倾向问题,也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出,而影响居民消费(或投资)倾向的因素就太多太复杂了。

  实际上,房价收入比在2~3倍的一些西欧、北欧国家,其住房自有化率只在30%左右(如瑞士、德国、瑞典),而房价收入比很高、达到25~30倍的东欧国家,其住房自有化率却高达90%以上(如匈牙利、保加利亚)。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平,但其住房自有化率多年保持基本稳定,没有太大的变化(东京低于50%、美国为67%左右)。

  房价收入比 - 各国情况

  美国

  美国1975年到2005年之间,房价收入比逐步从3上升到约4.7。其中1979年到2001年之间,房价收入比一直在3.5到4.0 之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策,房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机,房地产泡沫破裂。

  根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名,当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥,房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。而加州正是美国此次房价下跌最严重的区域,也是银行贷款坏账率最高的区域——2006年次级贷款发放规模最大的10家美国企业有7家注册在加州。

  中国

  中国各个城市的房价收入比是不平衡的,根据《新财富》杂志在2002年10月对中国35个城市住房价格收入比调查资料,北京住房价格收入比达到了12.4倍,居全国前列。二三线城市房价收入比为6倍。

  而2009年统计的中国房价收入比最高的十大城市为,北京、重庆、上海、广州、深圳、厦门、杭州、天津、沈阳、威海,其中北京市的房价收入比已高达27倍。 

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